奈良时期，日本政府为了增加税收，奖励开垦，养老6年(公元722年)计划在东北地方开垦100万町步。次年(公元723年)颁布“三世一身法”，规定凡新修沟池开垦的土地多少不限归开垦者三代所有，而利用原有沟池开垦的土地则只许开垦者一代所有。但这一法令没有达到政府预期的目的，因为垦田届时交给国家，所以“农民怠倦，开地复荒”。政府遂于天平15年(743)发布“垦田永世私财法”。该法令承认，按身份地位规定的限额之内开垦的土地为永久私有。这一制度促使封建国家土地所有制迅速向封建土地私有制转化。贵族、寺院凭借财势，困占土地，驱使手下奴婢、邻近班田农民以及逃来的农民和奴婢进行大规模开垦。他们通常在垦地上修建管理者的住宅和仓库。
这些建筑叫做庄家或庄所，管理人叫庄长。由庄家的庄长经营的垦田称庄或庄园，庄园的名称由此起源。垦田是初期庄园形成的主要笼径。贵族、寺院还靠买进、霸占附近班田农民的口分田和垦田，不断扩大自己的庄园。原有寺社的寺田、神田，贵族的值田、职田、功田也逐渐变成他们的庄园。
图 穿越奈良时代的"鹿"城
自公元8世纪后半叶至公元9世纪出现的庄园称初期庄园。庄园由庄园领主直接经营或委托庄长管理。庄长有中央贵族、寺院派去的，有任命当地豪族的。庄园的土地大部分出租给邻近班田农民耕种。据东大寺越前国桑原庄材料看，雇用劳力开垦的土地，一般出租给班田农民。“开田23町，功稻2300束。”“功稻”即以实物支付的汇钱。“见开(现在开垦的土地——引者)32町并卖却，末开64町2段116步……去岁卖田32町直2160束，12町町别80束，20町町别60束。”，“卖却”是出租的意思。可见开垦的32町土地全部出租，每町80束的租额约当地获量的五分之一。庄园有一部分土地作为“佃”，领主直接经营。
据贞观18年(公元876年)《近江国爱智庄定文》记载，全部耕地12町中，10町出租，2町作为“佃”直接经营。“佃”是依靠庄民的劳役耕种，平安中期以后“下人”也成为“佃”的耕作者。庄园领主提供种子、农具、费用，收获全部归自己。
寄住庄园的“浪人”被编入“浮浪帐”，缴纳庸、调。他们分得小块土地耕种，向领主交纳相当数量的实物地租，并为主人提供无偿劳动。这种庄民的负担仍很重，但对原班田农民来说，摆脱了律令制下的过重徭役；对奴婢，是一定程度的人身解放。这是班田农民和奴婢通过斗争取得的。
初期庄园制是封建地主的大地主所有制，但庄园要输租田，领主要向国家交纳田租，庄民要交纳庸、调，所以初期庄园还保留国家土地所有制的残余。在初期庄园制下，庄民租种庄田增加了收入，在提高直接生产者的生产兴趣方面，庄园制比班田制有进步作用。庄园制的产生标志着日本早期封建制的发展。
在8、9世纪，各地出现拥有相当数量的牛、马、稻、钱和垦田的富裕农民。他们用贷稻代纳庸、调等形式，迫使周围负债农民隶属于自己。债户被迫耕种债主的垦田或债主买进的土地。债主提供种子、粮食，收获全部归债主。这种土地叫私营田。私营田的广泛出现是在9、10世纪，经营者不单是富裕农民，还有各级贵族。